W Polsce obowiązuje aktualnie kilka rodzajów umów najmu mieszkania. Zasadniczą różnicą pomiędzy nimi są przede wszystkim uprawnienia stron. Umowa najmu okazjonalnego to zdecydowanie najbezpieczniejszy i najlepiej chroniący prawa najemcy rodzaj umowy, jaką jest najmu. Czym zatem jest umowa najmu okazjonalnego? Jaka powinna być forma tejże umowy? Na jaki czas może być zawarta? Czy udział notariusza jest konieczny? Ile to kosztuje? Dlaczego warto wybrać właśnie ten rodzaj umowy najmu?
Umowa najmu okazjonalnego – co to za rodzaj umowy? Gdzie szukać informacji?
Informacje na temat umowy najmu okazjonalnego możemy znaleźć niemalże na każdej stronie internetowej poświęconej tej kwestii. Czy jednak informacje opublikowane na przypadkowych stronach w sieci zawsze są prawdziwe i aktualne, zgodne ze stanem prawnym? Nie ulega wątpliwości, iż najlepszym źródłem pozyskiwania informacji w tej kwestii jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 19a ust. 1 tejże ustawy, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel – będący osobą fizyczną – nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali; zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Kto zatem nie może zawrzeć wspomnianej umowy? Na podstawie zacytowanego artykułu należy zaznaczyć, że umowa najmu okazjonalnego nie może być zawarta przez firmy, właściciele lokali usługowych, czy też osoby wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej.
Umowa najmu okazjonalnego – elementy obowiązkowe
Zawierając umowę najmu okazjonalnego należy pamiętać, że musi być ona zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Oznacza to, że wszelkie inne formy zawarcia umowy – np. forma ustna – będą skutkować tym, że umowa i wszystkie jej postanowienia będą po prostu nieważne. Warto również pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego wzór powinna zawierać informacje takie, jak: strony umowy najmu okazjonalnego (stronami umowy są oczywiście właściciel oraz najemca, czyli lokator), przedmiot umowy (wszystkie informacje dotyczące wynajmowanego mieszkania, tj. adres, wielkość, stan techniczny), czas trwania, wysokość czynszu, kaucja za mieszkanie.
Umowa najmu okazjonalnego załączniki – co wyróżnia ją na tle innych umów?
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprost wskazuje, iż w przeciwieństwie do innych umów, do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się dodatkowo oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. W oświadczeniu tym lokator zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego we wskazanym terminie. Następnie najemca musi złożyć oświadczenie, w którym wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji opróżnienia i opuszczenia lokalu. Niezbędne jest również oświadczenie właściciela lokalu lub osoby mającej tytuł prawny do lokalu, w którym wyraża ona zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących po zakończeniu umowy najmu. Ponadto, właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Czy udział notariusza to element obowiązkowy?
Tak. Jak już wcześniej wspomniano, do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się dodatkowo oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Udział notariusza jest więc obowiązkowy. Kto zatem musi się u niego stawić? W zasadzie Najemca. To właśnie on musi złożyć oświadczenie przed notariuszem. Należy jednak podkreślić, iż warto z najemcą udać się na spotkanie u notariusza, ponieważ daje to możliwość kontrolowania wszelkich procedur oraz jest to dobra okazja do skompletowania wszystkich dokumentów i dopięcia sformalności związanych z umową.
Ile to wszystko kosztuje?
Niestety udział notariusza wiąże się z pewnymi kosztami. Warto jednak pamiętać, że dzięki temu elementowi nasze prawa są zabezpieczone w najlepszy możliwy sposób. Koszt oczywiście nie dotyczy całej umowy, a oświadczenia Najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia oraz wydania lokalu. Wynagrodzenie za przygotowanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji może wynosić nie więcej niż jedna dziesiąta minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mówi ustawa z dn. 10 października 2002 roku o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Mówiąc prościej: całkowita kwota może wynosić 250-400 zł. Obowiązek opłacenia notariusza spoczywa w zasadzie na Wynajmującym, jednak strony mają możliwość umówienia się inaczej (koszt pokryje Najemca lub opłata zostanie podzielona po połowie).
Umowa najmu okazjonalnego pomimo wielu formalności jest umową, która dzięki oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji sporządzonym w formie aktu notarialnego chroni prawa wynajmującego, nie zmniejszając praw najemcy. To właśnie dzięki tej umowie właściciel zyskuje łatwość w egzekwowaniu praw do lokalu w przypadku konieczności eksmisji. To właśnie dzięki umowie najmu okazjonalnego można łatwiej i przede wszystkim skuteczniej pozbyć się uciążliwych i zalegających z płatnościami lokatorów, bez konieczności oczekiwania, aż zostanie im przydzielony lokal socjalny. Nie ulega zatem wątpliwości, iż postępowanie to jest znacznie szybsze i tańsze od normalnego procesu.
